中国经营报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
存量首套房贷利率统一下调一个月后，符合“二套转首套”要求的存量房贷利率也迎来调整。
日前，多位符合“二套转首套”条件的存量房贷贷款人告诉《中国经营报》记者，前期提交材料申请后，10月25日后房贷利率已陆续下调，下调幅度与此前首套房贷利率下调幅度相差不大，多降至4.3%或4.2%，部分贷款人下调至4%，也有部分北京地区贷款人则降至4.85%。存量房贷下调稳步推进，不少贷款人表示减轻了月供和整体利息负担后，将考虑推迟或取消此前的提前还贷。
多位分析人士认为，对符合“二套转首套”要求的存量房贷利率进行调整，能够有效扩大政策受益覆盖面与减负效应，一定程度上能够降低“提前还贷”热度，主要受益群体为历史上房贷被认定为二套房贷款，当前因各地执行“认房不认贷”等政策又符合首套房标准的贷款人。
“二套转首套”存量房贷批量调整
“我们9月底就线上申请提交资料了，咨询了客服说要等到10月25日起才进行批量调整。对于下调幅度，之前身边不少朋友首套存量房贷利率都下调到了4.3%或4.2%，本来以为我们会比纯首套资格的要少降些，没想到这两天看也是降到了4.3%。”成都的李女士告诉记者，其于2020年在成都购房，当时认定为二套房贷款，房贷利率超6%，此次下调幅度不小，能够有效减轻月供和利息压力。
除成都外，北京、山东、广东等多地符合条件的贷款人存量房贷利率也在申请后下调，多数利率均下降至4.3%或4.2%。
根据此前各大行公布的存量首套房贷利率调整实施细则，此次存量房贷利率调整须为首套房贷款，其中除贷款发放时即满足所在城市首套房资格等情形外，还涉及各类贷款发放时不满足所在城市首套房资格，但因当地政策由“认房又认贷”转为“认房不认贷”，以及贷款人出售住房等当前又满足首套房资格等情形。
对于贷款发放时即满足所在城市首套房贷款资格的存量房贷，各银行已于今年9月25日主动统一批量调整相应贷款利率，多地均下调至4.3%，北京、上海等地则有所上浮，部分7月份后重定价的贷款人存量房贷利率则下调至4.2%。
由于“因城施策”等原因，各地二套房贷款资格认定情形较为复杂，因此不同于银行主动调整，贷款发放时不满足，后续又符合“二套转首套”要求的存量房贷需由贷款人向银行提出申请并提交证明材料。各银行申请时间多为9月25日起，首次批量调整时间为10月25日，此后还未申请“二套转首套”的存量房贷贷款人仍旧可以向银行申请调整。
此外，不良贷款归还积欠本息的存量房贷以及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷也需贷款人向银行申请后方可进行调整，其中不良贷款归还积欠本息的存量房贷需归还积欠本息后进行申请，当前执行固定利率或者基准利率定价的存量房贷则需要先转成LPR浮动利率后进行申请。
提前还贷热度有望下降
多位分析人士认为，符合“二套转首套”要求的存量房贷利率下调，主要受益群体为历史上房贷被认定为二套房贷款，当前因各地执行“认房不认贷”等政策又符合首套房标准的贷款人，此类贷款人多为置换改善群体。相较统一调整的存量首套房贷利率，此类群体购房时贷款利率可能更高，此次政策受益覆盖面扩大后，能有效降低相应群体的房贷负担，一定程度上降低提前还贷热度。
“这次房贷利率下调了将近两个百分点，月供能省下1000多元。之前因为利率太高已陆续提前还了几十万元的房贷，现在终于可以暂时不再考虑，还是减轻了不小的压力。”上述成都的李女士表示，出于此前房贷利率较高，加之与近期新购房群体房贷利率相差较大以及房屋出售成本等因素考虑，近期一直在攒钱提前还房贷，此次房贷利率下调后，提前还贷也不再像以前那般急迫。
“存量住房贷款利率的下调，能够有效减轻借款人利息与月供支出。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，将“二套转首套”及固定利率等房贷纳入存量房贷调整范围，使得政策受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”现象，帮银行留住优质的房贷客户。
“存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善性购房者入市。”中指研究院市场研究总监陈文静也认为，除减轻居民负担外，对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。
