来源：中国新闻周刊
自“网红”城市淄博之后，越来越多地方开启房产“以旧换新”，不少江浙城市加入到这一行列当中。
从10月开始，已经有宁波、南京、南通、扬州、连云港、苏州、嘉兴等多个江浙城市，举办了形式多样的房产“以旧换新”活动，鼓励购房者“卖一买一”。
此外，山东济南、日照等城市，近期也推出了房产的“以旧换新”。
在越来越多城市新房购置需求疲软的情况下，“以旧换新”能奏效吗？
两种模式
综合各地的情况看，中介“加速卖”是“以旧换新”的主要模式之一，指在当地住房和城乡建设局的指导下，由地方的房地产协会主导，联络当地的一手房开发商和二手房中介，为有意愿“以旧换新”的业主加速卖掉手中的旧房。
比如，10月20日正式启动的，由宁波市住房和城乡建设局指导、宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动。
具体看，宁波的“换新购”分为三个步骤：首先签署协议，明确房源。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，并与新楼盘的开发商签订新建商品住房（放心买）认购协议，与二手房中介签订（优先卖）协议，明确意向买进和售出房源。
第二步，在协议规定期限内（倡议期限为30至90天），新楼盘开发商为购房者锁定意向房源，二手房中介通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下加速其手中的二手住房的销售速度。
最后，若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定购买新房；若二手住房未在约定时间内售出，则新房开发商退还购房者的认购金。
目前，在宁波市房地产业协会倡议发动下，宁波已有37个楼盘、25家二手房中介公司参与这一活动，相比最开始的首批活动共有34个楼盘、23家二手房中介机构，有一定增加。
除了发动中介“加速卖”，部分“以旧换新”楼盘还有补贴。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前在部分城市，开发商针对“以旧换新”购买公司新盘的客户，补贴5%的旧房卖房款，或返还过往5年的租房费用。
在不少业内人士看来，“以旧换新”不论是绑定二手房中介加快销售，还是给予补助，某种程度上都是为了新房促销。
而除了中介“帮卖”模式，这轮“以旧换新”还出现“回购”模式，即部分开发商拿出真金白银，“回购”购房者旧房或补贴购房者。
实际操作中，新楼盘开发商一般先对旧房进行评估，然后把旧房过户给自己，再将该房抵押给银行获得贷款。
济南绿地澜庭公馆在2023年7月试点了该模式，流程为：客户旧房价格评估；开发商牵头项目合作方（项目施工方、承包商）参与，开发商对购房者的旧房进行收购，用于买卖或者工程抵押；客户支付新房购房款。在该模式下，该项目2个月间成交达30余套。
在2023扬州秋季房产展示交易会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种“以旧换新”方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者无须等原有房屋卖出即可购得新房。
不过，提供直接“回购”模式的楼盘数量较少，同样在2023扬州秋季房产展示交易会上，万科、中海等大型房企，仍然只支持中介“帮卖”模式。
值得一提的是，部分地方也开始为房企提供补贴。今年10月，浙江海宁发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。文件显示，2023年9月27日至2024年9月26日期间（以存量房过户时间、新建商品房买卖合同网签时间为准），对房企购买存量房的，当地给予企业总购房款2%的财政补贴（以增值税房价款为准）。
效果仍待检验
那么，推出“以旧换新”的城市，房产成交量是否有起色？
从数据上看，近期宁波市场行情出现一定的回暖。
根据宁波市房产交易信息服务网数据，10月16日至22日，宁波市六区二手房成交1230套，环比上升15%，创下半年单周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，环比上升17%，再次刷新下半年单周成交量最高值。
新房方面，10月16日至22日，宁波市六区新房备案288套，环比上升20%，备案均价约3.5万元/平方米，上升16%。
不过，即使同样推出“以旧换新”活动，城市之间、城市内部各板块之间，也出现了分化。
不同于宁波，率先推出“以旧换新”策略的淄博，该政策推出后反响平平，成交量并没有明显的提升。而由于参与的新建楼盘位置一般，此轮南京的“以旧换新”，同样对市场影响较小。
此外，现行“以旧换新”政策，还能持续多，能多大程度上改变市场，前景仍不明朗。
中国新闻周刊联系多家参与宁波“换新购”的二手房中介，多位房产中介均表示，效果没有预期的好。
“今年‘金九银十’不及预期，整体需求不如往年。我有位客户看好了新楼盘，参与了‘以旧换新’，但现在卡在了客户二手房售卖环节，其售价远远达不到卖家的心理预期，客户接受不了现在售价是他预期的八五折。”宁波一位房产中介表示。
随着市场行情的“变冷”，目前二手房买卖双方的博弈仍然在继续。多城参与售卖的中介均表示，实行“帮卖”模式的城市，不少置换需求卡在了二手房降价这一环节。“只要大幅降价就能卖出，客户就能顺利‘以旧换新’，但目前不少客户过不了这一心理关。”有扬州房产中介表示。
李宇嘉指出，“以旧换新”这一楼市新举措的推进过程中，关于旧房的价值评估显得尤为重要。他说，“以旧换新”大范围推广可能比较难，因为在现实中想换房的业主，自身房产往往存在楼龄较长、区位不好等问题，上述因素都会导致旧房难卖，影响“以旧换新”。
而不少业内人士也坦言，即使有补助，目前形势下房企资金链普遍紧张，用于回购的资金更加有限，所以未来用“回购”模式的楼盘依然会非常有限。
作者：赵越（ zhaoyue1@chinanews.cn）
