专题：聚焦美股2023年第三季度财报
比起以“买到房”为目标的上一个阶段，“住得好”逐步成为市场共识，品质为先的趋势正在形成，“人的体验”成为消费者关注的核心。
11月8日，居住产业数字化服务 平 台 贝 壳（NYSE：BEKE； HKEX：2423）发布2023年第三季度财务业绩。
报告期内，贝壳的总交易额（GTV）达到6552亿元，净收入为178亿元，同比增长1.2%，超出业绩指引上限。毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。前三季度，公司累计GTV同比增长23%。
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，人们从关注“买到房子”的时代，回归到了关注“住”这件事本身上，贝壳也要从以“交易”为核心进化到“怎么让大家住得更好”上，而后者是一片蓝海。
为此，贝壳积极推进企业战略升级到“一体三翼”，成为公司一站式新居住服务平台的重要一步。彭永东表示，基于贝壳在行业深耕所积累的禀赋，期待公司与行业内更多的伙伴做连接，在快速增长的过程中提升对行业的深度理解，不断迭代服务能力，并与行业所有参与者建立持的和谐生态，“我们将始终以‘让行业变好’为核心驱动力，致力于提升行业标准，更努力地满足消费者对服务与品质的需求，推动居住行业的品质提升。”
前三季度存量房GTV同比增长28%
今年第三季度，贝壳盈利能力依然表现稳固，在过去两年所做的审慎成本优化的基础上，持续增强的经营能力助推毛利率达到27.4%，同比提升0.4个百分点。净利润同比增长63.4%至11.7亿元，经调整净利润同比增长14.4%至21.59亿元；净收入达到178亿元，同比增长1.2%。
贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“随着公司的‘一体三翼’业务增长策略积极推进，第三季度我们实现了稳健的业绩表现，盈利韧性进一步凸显。贝壳平衡规模、效率和财务安全的能力在过去几年的市场波动中被有效验证，实现了业务、盈利能力和现金的不断增长。”
2023年7月24日，相关会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
为此，多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也将对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长产生有利影响。
受行业形势的影响，第三季度，贝壳存量房业务GTV为4390亿元，较去年同期下跌2.2%；不过，存量房业务收入仍然取得超预期表现，达到了63亿元，存量房贡献利润率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。得益于贝壳在房产交易服务业务中长期以来的运营提效措施，存量房前三季度GTV同比增长28%。
新房市场方面，当下处在风险持续出清过程中，城市间需求表现分化。贝壳在把控风险底线的前提下取积极的渠道合作战略。
于第三季度，贝壳新房GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场；新房业务收入为59亿元，新房贡献利润率在收入下降的情况下仍同比微增至25.1%，经营韧性得到充分展现。三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比稳定在46%，开发商预付佣的“快佣”项目占比也保持在54%的高位。
在ACN（经纪人合作网络）基础上，贝壳持续链接行业优质产能，推动业务敏捷高效发展。今年三季度末，贝壳活跃门店数量为40903家，同比增长3.0%，活跃经纪人数量为399048人，同比增长7.1%。随着人、店规模的扩大，贝壳将适时调整经营导向、调动平台能力，通过成立店东自治委员会等助力店东发展，共同推动人、物、服务的更高标准落地。
财务抗风险能力增强，与股东共享发展红利
贝壳一直以来财务策略稳健，保持专注于长期健康发展的财务作风。
于第三季度，贝壳的新房现金收入比进一步上升至1.21，新房回款连续9个季度超过新房收入。前三季度新房应收账款周转天数为52天。截至Q3末，公司全年累计经营性现金净流入93.9亿元，第三季度经营性现金净流入26.58亿元。
三季报数据显示，截至今年9月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金及短期投资的合并结余为604亿元。
基于坚实的现金储备和稳健的财务管理，贝壳通过积极的股票回购和分红传递公司高效的资本配置与给予投资者回报的决心和能力。
仅在9月份，贝壳的股票回购总金额就超1.3亿美元，自2022年9月回购项目启动以来截至今年9月末，贝壳累计回购的股票数量已占2022年公司回购项目启动前已发行总股本的约3.91%。同时，贝壳已于近期完成了总额约为2亿美元的特别分红。
徐涛在2023Q3贝壳业绩电话会上表示，展望未来，贝壳也将在财务管理上保持审慎，持续提升资本配置效率，优先投入于能够带来业务关键产出和价值的领域，也将同时与股东共享发展的红利。
家装家居业务净收入达到32亿元，新业务成长势能进一步显现
整装、租赁乃至更优质的居住产品供给给市场带来了新的发展机遇，“一站式新居住服务平台”正在成为满足居住消费需求的重要力量。
贝壳家装家居业务保持在发展快车道，并且具备不与房产交易服务业务趋势挂钩的极强自发生长势能。三季度，家装家居业务合同额达到33亿元，同比增长65.6%。随着竣工交付和收入确认节奏加快，业务净收入取得72.1%的同比增幅，达到32亿元，环比也增长21%。三季度家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。
在城市层面，随着家装家居业务产品设计、组货等基础能力的搭建夯实，领跑城市的经营正循环不断推进。在第三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到50%以上。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个。
中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，贝壳供应链和交付能力积累已经突破短板，作业流程梳理已经取得明显进展，家装叠加新零售，业务天花板和盈利空间也完全打开，并完全不依赖于房地产开发周期。
租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。
由于租赁住房管理运营业务规模的增长，报告期内贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长202.7%至24亿元。整体看，三季度非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占比进一步提升至超30%，对比去年同期该占比为15%。
随着房地产市场供求关系发生重大变化，行业也面临着发展模式转型升级的新课题。围绕居住领域的真实需求，贝壳持续进行多元化业务布局，以高品质供给驱动消费体验跃迁，将在美好居住的道路上稳健前行。文/史现
